ПРОГРАММА ОЦЕНКИ ЗАЯВКИ на предоставление кредитным потребительским кооперативом целевого ипотечного займа

Разработана на основании п. 4.10 Базового стандарта

совершения кредитным потребительским кооперативом

операций на финансовом рынке

ПРОГРАММА ОЦЕНКИ ЗАЯВКИ

на предоставление кредитным потребительским кооперативом целевого ипотечного займа,

на погашение которого планируется направить средства материнского (семейного) капитала

Полное наименование КПК

 

Номер КПК в реестре СРО «Содействие»

 

ФИО заёмщика, дата рождения

 

Дата и номер договора ипотечного займа

 

Цель займа

 

Реквизиты Приказа СРО

 

 

п/п

Задачи проверки1

Формы и методы проведения проверки2

Анализ сведений и выводы проверки3

  1.  

Проверка подлинности Государственного сертификата на М(С)К

Запрос справки из ПФ о размере материнского капитала, просьба предъявить для обозрения оригинал сертификата на МСК

 

  1.  

Проверка наличия родительских прав а детей, в пользу которых приобретается (строится) жилое помещение, либо угрозы утраты таких прав

Оценка степени социализации семьи, качества содержания ухода и воспитания детей. Запрос сведений из органов опеки.

Если дети воспитываются в интернате, выяснить основания и причины их определения в интернат

 

  1.  

Проверка статуса заемщика

Действует ли заемщик во взаимоотношениях с кооперативом и продавцом жилого помещения самостоятельно или от его имени выступает представитель, уполномоченный выданной заемщику доверенностью?

Если да, то:

1) Каковы мотивы заемщика действовать через представителя?

2) Определены ли доверенностью конкретные параметры жилого помещения?

3) Является ли уполномоченный заемщиком представитель риэлтором?

 

  1.  

Проверка земельного участка, выбранного для строительства /либо приобретения объекта недвижимости

Проверка состояния жилого строения на:

  1. пригодность для проживания в нем семьи с детьми;
  2. способности реально улучшить жилищные условия семьи по сравнению с условиями жилого помещения, в котором она проживает сейчас.
  3. проверить, отвечает ли приобретаемое помещения признакам ч. 2, ст. 16 ЖК РФ, требованиям, установленным разделом II Постановления правительства РФ от 28.01.2006 № 47, а также планировочным, инженерным санитарным и иным требованиям, предъявляемым к жилью.
  4. Приобретается ли в результате сделки Право собственности семьи на отдельные жилые комнаты в квартире или на квартиру в целом?

Методы проверки:

Проверка сведений о намечаемом к приобретению жилья и участка под строительство жилого дома, зарегистрированном праве, наличии обременений, кадастровой стоимости  по данным Росреестра. Получение сведений о степени износа помещения. Направление сотрудника кооператива для натурного обследования помещения. 

Проверить разрешенный профиль использования земельного участка, на котором построено или намечается к строительству жилое помещение: «индивидуальное жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства».

Приобретение или строительство жилых домов на земельных участках с разрешенным профилем «для ведения садоводства» могут вызвать проблемы с признанием их жилыми помещениями и последующим погашением задолженности по займу пенсионным фондом

 

  1.  

Проверка возможности использования имеющегося объекта недвижимого имущества для использования в целях улучшения жилищных условий

  1.  

Проверка наличия (отдалённости) социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры (детский сад, школа, магазины, места трудоустройства, лечебные учреждения, аптеки, почта, банки, телефония и т.д.)

По дислокации приобретаемого жилого помещения или участка, под строительство/приобретение жилого дома следует оценить:

  1. Наличие инженерной, транспортной, социально инфраструктуры (магазины, школы, детские сады, поликлиники,  удаленность и интенсивность транспортного сообщения с центральным населенным пунктом, где расположены такие учреждения).
  2. Возможность трудоустройства супруга в месте, где расположено приобретаемое жилое помещение или намечается строительство жилого дома.   

В случае, если жилой дом приобретается или строительство намечается вне места постоянного проживания семьи, где также имеются предназначенные для продажи жилые дома или земельные участки под новое строительство, следует оценить мотивы переселения на новое место, связанное с разрывом сложившихся родственных и соседских связей)

 

  1.  

Проверка документов, разрешающих строительство объекта недвижимого имущества

Запрос разрешения на строительство (декларации о начале строительства, строительного паспорта) и пояснений о намерениях начать строительство сразу же после получения займа, независимо от того, на какой срок выдано разрешение. Является ли разрешенным профилем использования земельного участка «индивидуальное жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства»

 

  1.  

Проверка наличия объекта недвижимости

Проверка наличия объекта по сайту Росреестра, по сайту «Реформа ЖКХ» на отсутствие в перечне аварийного жилищного фонда, по картам  GoogleMaps, ЯндексКарты. Рекомендуется выезд на место для натурного подтверждения фактического существования жилого дома и участка с изготовлением его фотографий, не доверяясь в этом риэлтору.

 

  1.  

Проверка документов, подтверждающих право владения, пользования и распоряжения объектом недвижимого имущества

Проверка правоустанавливающих документов на жилое помещение и права продавца, произвести его отчуждение по договору купли – продажи. Корректировка договора купли продажи и договора целевого займа с указанием в них признаков, позволяющих возможно более полно идентифицировать жилое помещение, приобретаемое за счет целевого займа

 

  1.  

Проверка повторного использования одного и того же объекта недвижимости (либо части объекта недвижимости) в сделках при заключении договора ипотеки с использованием М(С)К

Проверка по данным ЕГРН и иным сведениям не было ли ранее приобретаемое жилое помещение или земельный участок объектом сделок, связанных с использованием средств МСК.

 

 

  1.  

Проверка возможности использования имеющегося объекта недвижимого имущества для использования в целях улучшения жилищных условий

Приобретается ли в результате сделки:

  1. Право собственности семьи на отдельные жилые комнаты в квартире или на квартиру в целом?
  2. Обеспечивает ли сделка улучшение жилищных условий семьи по сравнению с существовавшими до ее заключения?
  3. Отвечает ли приобретаемое жилое помещение, планировочным, инженерным санитарным и иным требованиям, предъявляемым к жилью?

 

  1.  

Проверка наличия факта преднамеренного (искусственного) ухудшения жилищных условий

Проверка истории перехода права собственности на приобретаемое жилое помещение, с тем чтобы удостовериться, что оно ранее не было передано третьим лицам с целью намеренного ухудшения жилищных условий и сейчас приобретается вновь. При этом жилищные условия семьи не улучшаются, а только восстанавливается  ранее существовавший уровень таких условий. 

 

  1.  

Проверка условий проживания заёмщика с целью контроля необходимости улучшения жилищных условий

Существующие условия проживания семьи оцениваются из уровня инженерной обеспеченности жилого дома, инфраструктурной обеспеченности района проживания, условий проживания совместно с родителями или иными жильцами. Приобретение ранее отсутствовавшего права собственности на приобретаемое жилое помещение, если при этом не обеспечивается улучшение бытовых условий, не признается фактором, улучшающим жилищные условия семьи.

 

  1.  

Проверка условий проживания/объекта недвижимости заёмщика с целью соотношения расходования М(С)К с целями и задачами Закона № 256-ФЗ

Как расходование средств МСК обеспечит улучшение жилищных условий семьи. Приобретет ли семья в результате сделки благоустроенное и пригодное для жилья помещение, долю в общей собственности, позволяющую обособить в натуре занимаемые семьей жилые комнаты, возможно (но спорно) – дополнительное жилое помещение в сельской местности для отдыха и оздоровления детей и пр.

В случае если заем предоставляется на строительство, какими ресурсами обладает семья чтобы завершить строительство, начатое за счет целевого займа, как полученный заем поможет продолжению или завершению начатого строительства жилого дома?

Следует понимать, что предоставление займа под строительство пайщику не подтвердившим наличие собственных ресурсов для начала и продолжения строительства, несет высокий риск последующее консервации недостроенного жилого объекта и не достижения установленной законом цели улучшения жилищных условий семьи

 

  1.  

Проверка наличия родственных связей (степени родства) между продавцом и покупателем объекта недвижимого имущества

Законодательство не запрещает осуществление возмездных сделок между родственниками, но при осуществлении таких сделок следует установить:

  1. Остаются ли родственники продавшие долю проживать в квартире на правах сособственников?
  2. Отсутствует ли между сособственниками спор об использовании общих помещений?
  3. Сохраняет ли родственник, у которого приобретено жилое помещение, регистрацию в нем и продолжает ли он оплачивать коммунальные услуги?

 

  1.  

Проверка наличия (близости) подведённых коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, газопровод

Проверяется обеспеченность жилого помещения инженерными коммуникациями или величина затрат, которые придется понести семье на такое обустройство. В случае, если жилое помещение приобретается в населенном пункте не обеспеченном или частично обеспеченном центральными коммуникациями, оценивается доступность к локальным источникам воды.

 

  1.  

Проверка благоустройства объекта недвижимого имущества: наличие санузла, водопровода, канализации и т.д.

  1.  

Проверка фактов многочисленного отчуждения объекта недвижимого имущества

Проверяется история перехода права на приобретаемое жилое помещение или права аренды земельного участка, предоставленного под строительство с тем, чтобы устранить угрозу участия в мнимой сделке, когда средства М(С)К направляются на погашение займа разным заемщиком на приобретение одного и того же объекта недвижимости или строительство на одном и том же земельном участке.

Проверка по базе самого кооператива не предоставлялся ли ранее заем другому лицу для строительства на том же участке или для приобретения того же жилого помещения.

 

  1.  

Проверка удалённости собственника объекта недвижимого имущества от его фактического места проживания и места регистрации

Оценка мотивов переселения на удаленную территорию по отношению к населенному пункту, где в настоящее время проживает семья.

Следует выявить мотивы такого переселения и преимущества, которые компенсируют отсутствие или удаленность от элементов социально, инженерной и транспортной инфраструктуры

 

  1.  

Оценка конъюнктурных качеств земельного участка, предназначенного под строительство (или приобретаемого объекта недвижимости) в зависимости от его расположения

Каков спрос на земельные участки или объекты недвижимости в населенном пункте, где намечается строительство (приобретение) жилого дома?

Возможно ли приобретение аналогичного жилого дома или прав аренды земельного участка под строительство в населенном пункте, где ы настоящее время проживает семья?

Каковы мотивы переселения семьи в новый населенный пункт, сопровождающийся разрывом сложившихся родственных и соседских связей?

 

  1.  

Оценка площади земельного участка для удалённых районов сельской местности

Соответствует ли площадь предоставленного под строительство земельного участка нормам площади земельных участков, обычно предоставляемых под строительство в сельской местности (городах, поселках городского типа) и конкретно в данном населенном пункте?

Не образован ли земельный участок путем разделения одного крупного земельного участка на несколько малых с тем, чтобы обеспечить разрешением на строительство большее количество семей, не намеревающихся фактически осуществлять такое строительство?

 

  1.  

Наличие индивидуального подъезда к объекту недвижимого имущества

Обеспечен ли земельный участок подъездными путями, необходимыми для фактического производства строительных работ и последующего проживания, либо он искусственно сформирован и обособлен от подъездных путей иными земельными участками и строениями, расположенным по фронту или по периметру участка

 

  1.  

Проверка обстоятельств, свидетельствующих об улучшении жилищных условий

Проживает ли фактически семья в приобретенном жилом помещении.

Исполнено ли нотариально удостоверенное обязательство распределить жилое помещение или его часть, приобретенную с использованием средств М(С)К в равных долях между родителями и детьми в течение 6 месяцев после снятия ипотечного обременения

 

  1.  

Проверка фактического производства строительных работ по строительству жилого дома

Начаты ли строительные работы по возведению жилого дома на земельной участке?

Осуществляются ли фактически строительные работы и если да, то оценочный срок их завершения.

Если работы начаты и законсервированы причины консервации, ожидаемые сроки и располагаемые ресурсы для восстановления и завершения строительства.

 

  1.  

Проверка платежных возможностей заемщика и членов его семьи исполнять обязательства по займу

Каков среднемесячный семейный доход заемщика (с учетом доходов родителей, если они участвуют в обеспечении его семьи?)

Каков регулярней уровень семейных расходов?

Какую сумму заемщик может безболезненно для семейного бюджета ежемесячно направлять на погашение и обслуживание целевого ипотечного займа?

На какой период с учетом платежных возможностей заемщика, рассчитан срок погашения займа?

Каков среднемесячный платеж по займу и как он соотносится с оценкой платежеспособности заемщика?

Допускается ли условиями договора займа возможность его досрочного погашения средствами М(С)К?

 

  1.  

Проверка достоверности документов, подтверждающих целевое расходование средств на строительство

Проверка  контрагента по продаже товаров и услуг (паспортные данные, регистрация ИП, юридического лица,  наличие  соответствующего вида  деятельности). Для проверки необходимо запросить выписки из ЕГРЮЛ, и воспользоваться сервисом «За честный бизнес».

Проверка наличия по указанному пайщиком месту хранения материалов (при наличии представленных документов и отсутствии строительных работ).

 


1 Условия и сведения, подлежащие проверки согласно положениям Базового стандарта Банка России № КФНП-26 от 27.07.2017

2 Формат изучения Кооперативом информации по сделке: документарная, выездная проверки и т.д., перечень документов и сведений, подлежащих проверке. Примечание: при ссылке на документ или сведения их приложение к Программе проверки и/или указание на общедоступный источник получения обязательно.

2 Краткое содержание полученных при проверке сведений и итоги их изучения.