О максимальной ставке процента по ипотечным займам

Дата: 
30.09.2019

Уважаемые  коллеги, добрый день.

Департамент микрофинансового рынка письмом от 30.09.2019 г. № 44-15-/2428 информировал о том, что с 1.10.2019 г. предельный размер процентной ставки по займам, предоставляемыми кооперативами физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков обеспеченные ипотекой, ограничен 17% годовых. Ограничение установлено по решению Совета Директоров Банка России1.

Указанное ограничение распространяется на все займы, исполнение обязательств по которым обеспечено залогом недвижимого имущества, в т.ч. и на ипотечные займы, на погашение которых планируется направить средства материнского (семейного) капитала. Решение было ожидаемым, и, вероятно, многие кооперативы, специализирующиеся на предоставлении такого рода займов предусмотрели различного рода «обходные схемы». Считаю необходимым обратить внимание руководителей таких кооперативов, на следующее:

a) В целях контроля соблюдения установленного ограничения, равно как и ранее – ограничений, установленных разделом 4 Базового стандарта совершения операций на финансовом рынке займы, предоставляемые для строительства жилья, пока не обеспеченные  ипотечным залогом, СРО рассматривает как ипотечные. Для этого, в договорах такого займа следует оговаривать условие обеспечения исполнения обязательств залогом земельного участка, предназначенного для строительства, либо правом их аренды, как это предусмотрено п.1, п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поскольку сейчас регистрируется само обременение, а не договор, включение в договор займа такого условия достаточно, чтобы квалифицировать его как «ипотечный». Поэтому отсутствуют основания квалифицировать договора, предоставляемые на строительство жилья, как «потребительские» и обходить, таким  образом,  как ограничение по процентной ставке, так и условия Базового стандарта.  

Вы можете обязать заемщика зарегистрировать договор займа, с тем, чтобы обеспечить Ваше право на земельный участков, права его аренда или построенный на этом участке жилой дом. В противном случае кооператив может остаться без обеспечения, поскольку отсутствии зарегистрированного обременения на участок, последующий покупатель завершенного или не завершенного строительством жилого объекта становится добросовестным приобретателем и обязанность залогодателя к нему не перейдет.

b) В отчетности по ОКУД 04208202 информацию по таким займам следует отражать  в строках 1.1.1.2. и 1.2.1.2  «займы, в погашение которых использованы средства материнского (семейного) капитала» раздела II «Балансовые показатели». Пока не введены соответствующие изменения в форматы отчетности, не следует отражать данные о средневзвешенных значения ПСЗ по таким займам в разделе IV «Данные о средневзвешенных значениях полной стоимости потребительских займов» .

c) Ограничение процентной ставки это еще не ограничение ПСЗ, поэтому логично предположить, что некоторые будут стремиться компенсировать «упущенный доход» по процентам увеличением обязанности пайщика по внесению членских взносов.

Но, во-первых, такая обязанность и размер причитающихся к внесению членских взносов устанавливаются не произвольно, а «Положением о порядке предоставления займов пайщикам», которое должно быть утверждено общим собранием.

Во-вторых, членские взносы не относятся к обязательствам пайщика по договору займа и не погашаются средствами материнского (семейного) капитала, и должны оплачиваться пайщиком самостоятельно. Дополнительная финансовая нагрузка по оплате членских взносов может оказаться непосильной для большинства пайщиков.

Наконец, в – третьих, увеличение размера членских взносов для отдельных категорий пайщиков – заемщиков должно быть мотивировано увеличением расходов, связанных с обслуживанием таких пайщиков. Сложно обосновать повышение расходов в связи с предоставлением целевых ипотечных займов. Такие займы (если они действительно направляются на улучшение жилищных условий)   гарантированно погашаются средствами материнского (семейного) капитала в течение сравнительно небольшого периода. Поэтому они не несут практически никакие кредитные риски и не сопряжены с дополнительными затратами кооператива.

Должен предупредить, что в отчетности СРО уже давно предусмотрено отражение показателей ПСЗ по ипотечным займам. Поэтому существенное отклонение ПСЗ от предельной процентной ставки даст нам основание для запроса пояснений о причинах такого отклонения.          

d) Некоторые кооперативы вообще обходятся без процентных платежей, взимая плату за т.н. «финансовую услугу». Проценты - это и есть плата за предоставление и пользование займом, включая плату за оценку платежеспособности заемщика, качеств намечаемого им к приобретению (или строительству) жилья, степени улучшения жилищных условий и пр. Кооператив может взимать дополнительную плату за такие услуги, как содействие в выборе помещения, подготовку договорной документации и пр. Но обычно плата за такие услуги взимается аффилированными с кооперативом риэлторскими агентствами, а все риски чистоты и добросовестности сделки несет кооператив.

К тому же¸ как установлено п.16, ст. 5 Закона № 353-ФЗ, в составе информации об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного займа, Вы должны указать «информацию об иных договорах, которые заемщик обязан заключить, и (или) иных услугах, которые он обязан получить в связи с договором …займа, а также информации о возможности заемщика согласиться с заключением таких договоров и (или) оказанием таких услуг либо отказаться от них». Индивидуальными условиями договора должно быть оговорено согласие заемщика на оказание таких услуг. В свою очередь, в соответствии с ч. 18, ст. 5, такое согласие оговаривается заемщиком письменно в заявлении о предоставлении займа.

Введенное ограничение, безусловно, снизит ожидаемую доходность по займам, исполнение обязательств по которым обеспечено ипотекой. Но оно представляется справедливым и обоснованным, принимая во внимание низкий имущественный статус большинства Ваших пайщиков, их ограниченные платежные возможности, и капиталоемкость ипотечных займов.

Несмотря на описанные ограничения, мы считаем, что кредитные кооперативы представляют наиболее действенный институт, обеспечивающий улучшение жилищных условий пайщиков, в т.ч., владельцев сертификатов на материнский (семейный) капитал.СРО заинтересована в продолжении и расширении такой практики кооперативами - участниками, на условиях добросовестности, минимизации расходов, повышения доступности и эффективности для пайщиков.

С уважением,

М. Овчиян

Приложение:

Письмо Департамента микрофинансового рынка от 30.09.2019 г. № 44-15/2428.


1 http://www.cbr.ru/press/pr/?file=27092019_191000sbrfr2019-09-27T19_09_21.htm

2 В соответствии с указанием Банка России