Об изменениях в законе № 353-ФЗ, касающихся ипотечных займов

Дата: 
14.01.2020

Уважаемые коллеги, добрый день.

С 30 января 2020 года вступает в силу новая редакция ч.2, ст. 6.1 Закона № 353-ФЗ в соответствии с которой кооператив обязан определять в договоре займа, обязательства по которому обеспечены ипотекой, полную стоимость займа в соответствии с установленными Законом требованиями. Порядок определения, расчета и раскрытия информации о полной стоимости займа в процентах годовых, в денежном выражении, а также размер среднемесячного платежа по ипотечному займу, определен ст 6, п. 3,4 ст. 6.1 Закона № 353-ФЗ и Указанием Банка России № 4975-У. В соответствии с вновь введенным условием п.6, ч. 6.1, с 30.01.2020 г. индивидуальные условия договора ипотечного займа следует раскрывать в табличной форме. Очевидно, такая форма будет аналогична установленной Указанием Банка России № 3240-У для индивидуальных условий потребительского займа.

Обращаю Ваше внимание, на позицию СРО, что ипотека на жилое помещение, приобретенное или построенное за счет предоставленного кооперативом займа,  возникает в силу п.1, ст. 77 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому любой заем, предоставленный целевым назначением для приобретения или строительства жилого помещения, где оговорены параметры такого помещения, достаточные для идентификации предмета залога, является ипотечным с момента заключения договора займа – возникновения основания для государственной регистрации права залога, но не со дня государственной регистрации ипотеки.

Эта позиция основана на разъяснении, п.3, Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25: «..с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права, стороны такой сделки …, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве».

Поэтому СРО рассматривает неправомерной квалификацию займов, предоставляемых для строительства жилых помещений, как «потребительских». Обычно такой квалификацией злоупотребляют кооперативы,  специализирующиеся на предоставлении целевых ипотечных займов, планируемых к погашению с использованием средств материнского (семейного) капитала с тем, чтобы обойти ограничения, установленные для ипотечных займов Законом № 353-ФЗ и Базовым стандартом совершения КПК операций на финансовом рынке.

Мы намерены закрепить такой подход к квалификации ипотечных займов во внутреннем стандарте СРО. До этого прошу соблюдать правила определения и оформления ипотечных займов, независимо от наличия ипотечного залога или его возникновения в будущем.   

С уважением,

М. Овчиян