Ограничения на ипотеку

07.11.2019
Вопрос: 

Прошу проконсультировать по возникшей ситуации:

клиент кооператива заключил договор займа на приобретение недвижимости, договор купли-продажи оформляется через нотариуса, т.к. несколько покупателей. В договоре купли-продажи есть пункт: 4.3. Согласно с. 77 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на отчуждаемую недвижимость возникает залог в силу закона, залогодержателем будет Ссудодатель. (Т.е. кооператив). Нотариус _____ договор купли-продажи с таким условием отказывается, мотивируя тем, что с 1 ноября 2019 года вступил в силу закон № 271-фз, который ограничивает наложение ипотеки. Не слышит наши возражения о том, что этот закон запрещает микрофинансовым организациям выдавать займы под залог жилого помещения, а кредитный потребительский кооператив — это вовсе не микрофинансовая организация, и закон 271-фз не вносит никаких изменений в ст. 77 закона 102-фз «Об ипотеке».

Как донести до нотариуса, что условие о возникновении залога на отчуждаемую недвижимость не меняется в отношении кредитного потребительского кооператива, остается тем же, что прописано в составленном нами договоре купли-продажи, на какие еще законодательные акты можно ссылаться? Или возможно адресовать нотариуса к Вам за разъяснениями? 

Ответ: 

Не знаю, насколько корректно направлять нотариуса за разъяснениями к нам, но попробуйте обосновать свою позицию следующим:

  1. П. 11, ч.1, ст. 12 Закона № 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях», микрофинансовым организациям запрещено «выдавать займы физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которым обеспечены залогом … жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица - залогодателя по такому займу».
  2. Частью 3, ст. 3, Закона № 151-ФЗ установлено, что «….кредитные кооперативы… осуществляют микрофинансовую деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим деятельность таких юридических лиц». Деятельность кредитных кооперативов регулируется законом № 190-ФЗ «О кредитной кооперации», поэтому ограничения, установленные законом № 151-ФЗ для микрофинансовых организаций, на кредитные кооперативы не распространяются.
  3. Статьей 4 того же закона « 271-ФЗ, которым микрофинансовые организации были ограничены в праве предоставлять ипотечные займы физическим лицам под залог жилой недвижимости, ч. 2, ст. 14 Закона № 190-ФЗ была дополнена условием, что «Процентная ставка по займам, предоставляемым кредитным кооперативом своим членам - физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, не может превышать максимальный размер, установленный Советом директоров Банка России».

Эта норма подтверждает, что кредитные кооперативы, в отличие от микрофинансовых организаций, сохранили право предоставлять ипотечные займы физическим лицам, обязательства по которым обеспечены ипотекой. 

Категории вопросов: