Займы на строительство

30.01.2020
Вопрос: 

1 Вопрос: В ходе работы нашего Кооператива, у нас возник вопрос к СРО, а также к Центральному Банку России. Просим дать обоснования со ссылками на законодательства и Базовые стандарты, почему Займы на строительство обеспеченные ПОРУЧИТЕЛЬСТВОМ с дальнейшей возможностью погашения средствами Материнского (семейного) капитала, являются для СРО ИПОТЕЧНЫМИ и относятся к 60% соотношения 60/40? Просим также, задать этот вопрос в Центральный Департамент Центрального банка Росси в г. Москве, чтобы дали полный ответ и обоснование какие же     все-таки займы с возможностью погашения средствами МСК относятся к 60% и какие к 40%.

По нашему мнению, а также устному общению по телефону с Центральным Департаментом Центрального банка России в г. Москве, мы сделали вывод, что данные Займы относятся к разряду 40% и являются потребительскими целевыми займами, но НЕ ИПОТЕЧНЫМИ. Даже если они имеют возможность погашаться средствами Материнского (семейного) капитала на основании Федерального закона 256-ФЗ от 29.12.2006 г. ст.10.

Ипотечный кредит - целевой кредит на покупку жилья, которое становится залоговым обеспечением по этой ссуде. Либо залогом может является любой другой объект недвижимости, находящийся в собственности у заемщика. Ипотека подразумевает -ЗАЛОГ. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке» (залоге недвижимости)»

Мы считаем, что кооператив вправе сам выбирать программы кредитования, учитывая риски сделок. Поэтому  для кооператива менее рискованно обеспечивать Договора займа на строительство ПОРУЧИТЕЛЬСТВОМ, чем обеспечивать договор залогом на земельный участок, у которого рыночная стоимость меньше средств МСК.

2 Вопрос: С 1 января 2020 года вступила в силу ч. 24, ст. 5 Закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», в связи с чем возник вопрос касаются ли эти изменения ипотечных займов, и возможно ли считать ипотечный займ - потребительским  займом, следовательно необходимо ли вносить поправки в договор займа с условием о залоге. Также просим дать разъяснения по этому вопросу».

Ответ: 

По первому вопросу:

  1. В соответствии с п.1, ст. 77 Закона № 102-ФЗ, «Жилое помещение, приобретенное,  либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости».

Таким образом, заем, предоставляемый целевым назначением для строительства жилого помещения, является ипотечным в силу указанной нормы закона, как только Вы оговорили в договоре эту цель (а иначе у Вашего заемщика не возникнут основания для направления средств материнского (семейного) капитала для погашения задолженности по предоставленному Вами займу).

С заключением договора займа, содержащего условие о его целевом назначении на строительство жилого помещения у Вас возникают основания на обременение ипотекой  завершенного или не завершенного строительством жилого дома, т.е. объекта, который еще только будет создан в будущем.  При этом сам залог возникнет только с момента регистрации договора займа в ЕГРП. Отсутствие такой регистрации не отменяет ипотечный характер самого договора займа. Как определено п.3 Постановления Пленума ВС РФ от 23.07.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», «С момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки …, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве».

  1. Вам не надо заключать и специально регистрировать договор залога строящегося жилого дома. В данном случае договор займа является смешанным договором и в нем должны быть определены все существенные условия договора, как то:
  1. Описание строящегося объекта (проектные параметры, адрес строительства);
  2. Кадастровый номер земельного участка, предоставленного для строительства.
  3. Сроки завершения строительства.
  4. Иные условия, необходимые для идентификации предмета залога.

Как разъяснено п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», «Если сторонами не достигнуто соглашение, хотя бы по одному из названных условий,  либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным».

Отсутствие описания будущего предмета залога в договоре займа дает основание для признания незаключенным договора займа в части его целевого назначения – для строительства жилого дома. Следовательно, у Пенсионного фонда возникают основания для направления средств материнского (семейного) капитала на погашение задолженности по такому займу.  

  1. Итак, договор займа на строительство жилого дома является ипотечным, но само право ипотечного залога возникает  после государственной регистрации договора займа, содержащего все существенные условия. Следует иметь в виду, что регистрируется не сам договор, а ипотечное обременение. Поэтому, описывая в договоре займа предмет будущего ипотечного залога, Вы можете предусмотреть договором обязательство заемщика зарегистрировать договор и тогда у Вас возникнет право на ипотечное обременение. Или, на основании и ст. 76 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Вы можете обеспечить исполнение обязательств по предоставленному Вами займу «… незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства».
  2. Для чего нужна квалификация таких займов не как ипотечных, а как «потребительских»?       
  1. Ст. 6.1 Закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» вводит специальные условия предоставления ипотечных займов, обособляя их от условий потребительского кредитования.
  2. Ч. 2 ст. 4 Закона № 190-ФЗ, «О кредитной кооперации» также обособляет ипотечные займы от потребительской, ограничивая при этом предельный уровень процентной ставки по таким займам.
  3.  П.1, ст. 2, пп.1, п.3, ст. 7, пп.1, п.1, ст. 10 Закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», одной из целей государственной поддержки определено «улучшение жилищных условий семьи», в т.ч. посредством строительства жилого помещения.  Одним из факторов, достижения этой цели является распределение долей в построенном жилом помещении между членами семьи, как это предусмотрено ч. 54, ст. 10 Закона № 256-ФЗ.

Подпунктом «г», п. 8, «Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» предусмотрено, что такое распределение должно быть осуществлено через шесть месяцев после снятия ипотечного обременения. Если нет обременения или не предусмотрены основания его возникновения, то как же проконтролировать целевое использование займа?

  1. Мы никак не ограничиваем кооператив в праве «самостоятельно выбирать программы кредитования, учитывая риски сделок». Но в данном случае речь идет не о самостоятельно выбранной Вами программе, а Вашем участии в социально значимой программе бюджетной поддержки  семей, имеющих детей. Поэтому наряду с кредитными рисками, которые Вы вправе оценивать самостоятельно, возникают еще и риски нецелевого использования средств материнского (семейного) капитала, риск ущемления прав пайщиков в связи с превышением установленных законом процентных ставок, размеров и правил взимания неустойки, неполного раскрытия существенных условий кредитования и пр.   

Такие риски ограничиваются дополнительными регламентами, установленными Законодательством, Базовыми стандартами, внутренними стандартами и методическими рекомендациями СРО.

В частности, в соответствии с п. 4.3 Базового стандарта совершения КПК операций на финансовом рынке, поручительство может применяться как дополнительный к ипотеке, но не как основной способ обеспечения исполнения  обязательств по целевому ипотечному займу. Поэтому Вы можете применять выделенное прописными буквами «поручительство» но в дополнение, а не вместо установленных правил целевого ипотечного кредитования.

Не знаю, кто и из какого департамента ЦБ Вас консультировал, но контроль соблюдения Базовых и внутренних стандартов отнесен к компетенции СРО и я привел исчерпывающие обоснования, которые будут закреплены в разрабатываемом в настоящее время внутреннем стандарте СРО.

По второму вопросу:

Ч.24, ст. 5 Закона № 353-ФЗ, равно как и ст. 6. распространяется на займы, предоставляемые целевым назначением для строительства жилья, которые в силу приведенных выше обоснований являются ипотечными займами.

Категории вопросов: