Договор ипотеки

12.02.2020
Вопрос: 

Вопрос 1. По смыслу стр. 7 договора следует, что график ни в договоре, ни отдельно прилагать не надо.

Вопрос 2. У нас в договорах купли - продажи (с М(С)К или без) продавец отказывается от права залога  (оплата по договору производится в течении 2 дней с момента перехода права собственности).  Правильно ли я понимаю, что если покупатель намеренно (или по сговору с продавцом) так и не передаст деньги продавцу, то последний оспорит договор и приведет стороны в первоначальное положение, следовательно, право залога по закону у кооператива ликвидируется. Можно ли в целях исключения подобной ситуации воспользоваться ст. 807 п. 5 ГК  (деньги переданные указанным заемщиком третьему лицу считаются переданными заемщику) и прописать в п.17 договора на р/с третьего лица с указанием его. Если это никак нельзя сделать с М(С)К, то в других договорах ипотеки, где нет прямого указания на б/н расчет Заемщику это можно сделать?

Вопрос 3. При выдаче займа на строительство мы оформляем на бумаге договор залога, но не регистрируем его в Регпалате.  Ранее вы указывали, что при выдаче займа на строительство залог возникает в силу закона, т.е. нам достаточно сдать в регпалату договор займа с подробным описанием участка?

Вопрос 4. Можно ли в п. 11 договора займа добавить, что исполнение обязательства обеспечивается средствами личных сбережений или паевого взноса Заемщика (если он дал на это согласие) или паевого взноса третьего лица (при согласии) -- касаемо договоров с М(С)К и обычной ипотеки?

Вопрос 5. п.5 ст 6.1 Закона 353-ФЗ - ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств  по возврату займа и уплате  процентов. Следует ли из этого что мы можем применить меру ответственности (штраф) за неисполнение каких либо иных действий предусмотренных договором, как-то отказ от проверки состояния залогового имущества, не предоставление справок об уплате обязательных налоговых и коммунальных платежей, несвоевременная сдача документов в ПФ и  т.п. (п. 18 договора займа).

Ответ: 

Ответ 1. Почему же? Предоставление заемщику графика платежей по договору ипотечного займа предусмотрено п. 4, ч.2, ст. 6.1 Закона № 353-ФЗ. К тому же, стр. 7 определяет «количество, размер и периодичность (сроки) платежей заемщика», но не календарные даты, которые устанавливаются графиком платежей. Как же без графика платежей Вы определите полную стоимость займа в соответствии с ч. 2.2 ст. 6. По графику платежей определяется период снижения среднемесячного дохода заемщика для права на «ипотечные каникулы» (п. 4, 5 ч.2, ст. 6.1-1), и Ваша обязанность направить обновленный график платежей после окончания льготного периода (ч.14, 16, 19 ст. 6.1-1).

Так что обязанность предоставить график платежей, установленная ч.15, ст. 7 в отношении  потребительских займов, в равной степени распространяется и на ипотечные займы.

Ответ 2. Строго говоря, на основании п.1, ст. 77 Закона № 102-ФЗ, ипотека в пользу кооператива возникает в отношении помещения, «приобретенного за счет средств займа», т.е. после направления полученных заемщиком средств на оплату по договору купли- продажи. На каком основании Росреестр регистрирует ипотеку в пользу кооператива, если расчеты с продавцом с использованием средств займа еще не произведены, я не знаю. Но оставим это на совести регистратора.

Безусловно, Вы можете перечислить средства займа непосредственно продавцу жилого помещения по поручению Вашего пайщика на основании п.5, ст. 807 ГК РФ. Дополнительным основание такого перечисления будет указание в договоре о  способе предоставления займа посредством перечисления на банковский счет продавца (в дополнительной строке) и ссылка не реквизиты договора купли продажи в стр. 12. 

 Ответ 3. Верно, только в соответствии со ст. 76 Закона № 102-ФЗ, в этом случае ипотекой обременяется не земельный участок (право его аренды), а жилой дом, который будет построен. Поэтому определяя в стр. 12 планировочные параметры намечаемого к строительству жилого дома или оговаривая в стр. 10 условие об обеспечении обязательств «незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства» (указав их существо и оценку), Вы закрепляется за собой ипотеку жилого дома, который будет построен в будущем. В соответствии с принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома, установленного пп.5, ап.1, ст. 1 ЗК РФ, земельный участок в данном случае не образует самостоятельный предмет ипотеки. Ипотека на земельный участок или право его аренды возникает на основании п.1, ст. 61.1 Закона № 102-ФЗ, если они приобретены с использованием предоставленных Вами заемных средств. Либо, Вы можете оформить самостоятельный залог земельного участка (прав его аренды) в качестве дополнительного способа обеспечения исполнения обязательств (стр. 11).

Ответ 4. Нет, деньги не могут быть предметом залога, поскольку их невозможно идентифицировать.. Как разъяснено п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», «предмет залога не может быть определен как "денежные средства, находящиеся на банковском счете».

Применяя такое условие, Вы создает признак нарушения принципа возвратности паенакопления (п.4, ст. 14 Закона № 190-ФЗ) и личных сбережений (п.2, ст. 30 Закона № 190-ФЗ). Но Вы можете применить в качестве обеспечения исполнения обязательств «обеспечительный платеж» (ст. 381.1 ГК РФ).

Если Вы намерены использовать поручение пайщика дебетовать сумму не исполненного в срок обязательства по договору займа из суммы личных сбережений и (или) паенакопления, то это скорее является способом исполнения обязательств и должно быть оговорено в стр. 9, 9.1 таблицы.   

Ответ 5. Нет, упомянутые Вами действия связаны с предметом договора, необходимы для заключения и исполнения  договора и поэтому  дополнительный штраф за неисполнение условий договора неправомерен. П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», разъяснено, что  «размер неустойки может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа (пени)». Одновременное применение санкций за нарушение условий договора в виде штрафа и пени не допускается. Ранее такой же вывод был дан Постановлением Президиума ВАС № 2784/87 от 28.04.1998 г.  

Категории вопросов: