Протокол № 12
заседания контрольной комиссии Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация кредитных кооперативов «Содействие»

16 июля  2015 г.

Заседание контрольной комиссии в форме очного голосования проведено в 10.00 (время Московское) по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской революции, д. 9, офис. 301.

Присутствовали:

Кирпиченкова Т.В. – Председатель комиссии.

Тарасова Н.В. – член комиссии.

Семенова Е.В. – член комиссии.

Приглашены:

Директор партнерства М.Овчиян.

Консультанты, курирующие кооперативы,

Артимович А.В.

Председательствует на собрании Кирпиченкова Т.В.

Ведение протокола поручено Тарасовой Н.В.

Повестка дня:

О результатах внеплановой камеральной проверки Кредитного потребительского кооператива "Содействие" (ОГРН 1117430000434, местонахождение: 454048, Челябинская область, Челябинск, ул. Разина, д. 4, офис 11), инициированной в связи с обращением гражданки __ в НП «СРО КК «Содействие», описывающей процедуру предоставления займов на улучшение жилищных условий пайщикам – владельцам сертификата на материнский (семейный) капитал.

Для проверки вышеуказанных обстоятельств, приказом от 19.06.2015 г. № 27/проверка была назначена внеплановая проверка КПК "Содействие", в рамках которой у кооператива были запрошены документы:

1. Реестр договоров займа, заключенных целевым назначением на приобретение (строительство) жилья с пайщиками – владельцами сертификата на получение материнского (семейного) капитала за период с 1.01.2015 г. по 1.06.2015 г. с указанием даты заключения договора, Ф.И.О. пайщика, суммы договора, даты исполнения обязательств по договору.

2. Копии 3-5 договоров займа, указанных в реестре.

3. Журнал проводок по счету 51 за период с 1.01.2015 г. по 1.06.2015 г. (помесячно).

4. Пояснения Председателя правления кооператива Рыбиной С.Н. по существу изложенных обстоятельств, послуживших причиной внеочередной проверки, а также комментарии по процедуре оценки намечаемого к приобретению за счет средств займа жилого помещения, как это предусмотрено стандартом СРО.

В результате проверки обстоятельств, послуживших причиной обращения гражданки __ в НП «СРО КК «Содействие» и из анализа представленных КПК «Содействие» документов установлено:  

Раздел А. Замечания по результатам проверки договоров займа.

В результате проверки договоров займа № Д3-0000027 от 24.03.2015 г.,  Д3-0000031 от 24.03.2015 г., Д3-0000064 от 6.04.2015 г., выявлены следующие нарушения законодательства:

1. Условия об указании полной стоимости займа:

П. 1, ст. 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено: «В … договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость …займа, обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)».

П. 1, ст. 6 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», устанавливает, что «Полная стоимость потребительского …займа, …, размещается в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского …займа…. и наносится прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального размера из используемых на этой странице размеров шрифта. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем пять процентов площади первой страницы договора потребительского …займа».

В нарушение этой нормы:

1.1. Полная стоимость займа нанесена не прописными, а строчными буквами.

1.2. Размер шрифта, примененный для нанесения полной стоимости займа меньше размера шрифта, примененного для написания заголовка «ДОГОВОР ЗАЙМА».

1.3. Площадь квадратной рамки, стороной 4,4 см составляет 19.36 см. кв., или 3,1% от площади листа формата А4 (21х29,7 см = 6323,7 кв.см.), что менее установленного законом пятипроцентного минимума.

2.  Условие о сроке перечисления суммы займа

 П. 2.3 устанавливает условие перечисления денежных средств «в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности  …, а так жен государственной регистрации ипотеки в силу закона ….».

Это условие противоречит следующим нормам права:

2.1. П.1, ст. 807 ГК РФ, устанавливающего, что «договор займа считается заключенным с момента передачи денег…». Поэтому условие о передачи денег в течение какого-то срока после заключения договора, и тем более после регистрации перехода права собственности на основании целевого использования заемных средств, не соответствует установленному законом реальному характеру договора займа.

2.2. Как установлено п. 5 ст. 488 ГК «Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара». В нарушение этой нормы, условие п. 2.3 предполагает регистрацию перехода права собственности на жилое помещение без оплаты, с обременением в пользу кооператива (ипотека в силу закона), а не продавца с которым фактически не произведен расчет по договору купли-продажи.

2.3. Оговаривая условие регистрации ипотеки в силу закона, кооператив, очевидно, имеет в виду норму ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «…здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, … приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием … целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ситуации, когда заемные средства фактически не предоставлялись, как это следует из условия п. 2.3, договор займа не может считаться заключенным и, следовательно, не возникает ипотеки в силу закона, поскольку жилое помещение еще не приобретено за счет средств целевого  займа.   

3. Возникновение обязанности по перечислению средств

 П.2.4., устанавливающий обязанность Займодавца по перечислению денежных средств «после предоставления  Заемщиком свидетельства о государственной регистрации права на приобретаемое недвижимое имущество», противоречит упомянутой выше норме п.1. ст. 807 ГК РФ.

По тем же основаниям неправомочно условие п. 4.3.9, устанавливающее право кооператива отказать в предоставлении заемщику суммы займа.

4. Терминологическое несоответствие 

В абзаце 3 п. 4.2.5. неправомерно применен термин «кредит», относящийся к банковским операциям в соответствии со ст. 819 ГК и п. 1, ст. 5 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности».

5. Условие о переуступке заемщиком своих прав

П.4.2.7 запрещает заемщику право переуступать свои права по договору. Однако в силу п.1, ст. 807, ст. 811 ГК договор займа является односторонне обязывающим договором, после заключения которого (получения заемных средств) у заемщика возникает обязанность возвратить заем и уплатить проценты, а у кооператива право получить эти средства.

6. Основание требовать досрочного возврата займа 

В абзаце 3 п. 4.3.1., ситуация, «если какая-либо информация или документ, предоставленный заемщиком», определяется как основание требовать досрочного возврата займа.

Законодательство не устанавливает такого основания требовать досрочного возврата займа. Право требовать досрочного возврата займа возникает у кооператива по основаниям, предусмотренным п.2, ст. 811, ст. 813, п.2, ст. 814 ГК РФ и пп.4, п.2, ст. 13 Федерального закона от 18.07.2009 N 190-ФЗ «О кредитной кооперации».

7. Условие о расходах по регистрации договора.

П. 6.6 предусматривает, что все расходы по регистрации договора несет заемщик. Ипотека жилья, приобретенного за счет средств целевого займа, возникает в силу закона. Условие не соответствует норме п. 2, ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающего, что «… Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется …., без уплаты государственной пошлины». Следовательно, регистрация договора займа не предполагает несения расходов ни одной из сторон.  

8. Условие о вступлении договора в силу.

П. 6.7 устанавливает, что «договор вступает в силу с момента его подписания…», что противоречит п.1, ст. 807 ГК, в соответствии с которой «Договор займа считается заключенным с момента передачи денег…». Несоответствие существенное, поскольку как показано ниже во всех случаях даты фактического перечисления денег на банковский счет заемщика существенно расходятся с датами заключения договоров займа. Датой  заключения договора займа следует считать дату фактического перечисления средств на банковский    счет заемщика. С этой же даты возникают установленные договором права и обязанности, главное – право кооператива начислять проценты и обязанность заемщика возвратить заем и уплатить проценты, по условиям установленным в разделе 3.  

Вывод:

Кооперативу вынесено предписание об устранении нарушений установленных законодательством требований к оформлению договоров займа и исключении из договоров не соответствующих законодательству условий.  

Раздел Б. Сопоставление сроков перечисления средств с датами регистрации перехода права собственности на приобретаемые жилые помещения и ипотечного обременения в пользу кооператива.

Условие п. 2.3 договора устанавливает порядок перечисления средств после регистрации перехода права собственности на приобретаемое жилье и ипотечного обременения в пользу кооператива, что неправомерно по серии указанных выше оснований.

При проверке были сопоставлены даты перечисления средств по проверяемым договорам с датами государственной регистрации права собственности на жилые помещения, приобретенные за счет средств целевого займа по выпискам из ЕГРП.

Во всех случаях средства были перечислены ранее, чем была осуществлена государственная регистрация права:

1. По договору займа № Д3-0000027 от 24.03.2015 г. средства в сумме 570 тыс. руб. перечислены на банковский счет заемщика 31.03.2015, и тогда же зарегистрированы  переход права собственности на приобретенную квартиру и ее обременение в пользу кооператива.

Право собственности перешло на основании договора купли-продажи от 25.03.2015 г. Данных о дате подписания акта приема-передачи и дате осуществления расчетов по договору купли-продажи выписка из ЕГРП не содержит.

2.  По договору займа № Д3-0000031 от 24.03.2015 г. средства в сумме 453 тыс. руб. перечислены на банковский счет заемщика 2.04.2015, но регистрация перехода права была произведена 1.04.2015 г. на основании договора купли-продажи от 25.03.2015.

Той же записью в ЕГРП установлено обременение права сроком на 180 дней в пользу КПК «Содействие». Обременение установлено безосновательно, поскольку средства по договору целевого займа были предоставлены заемщику только 2.04.2015 г. В соответствии с п. 1. ст. 807 ГК РФ, 1.04.2015 г. договор займа еще не был фактически заключен и поэтому квартира не могла быть приобретена за счет средств целевого займа и не возникли основания для ее ипотечного обременения в силу ст. 69.1 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3.  По договору займа № Д3-0000064 от 6.04.2015 г., средства в сумме 453 тыс. руб. перечислены на банковский счет заемщика 9.04.2015, а переход права и ипотечное обременение были зарегистрированы 13.04.2015 г. на основании договора купли-продажи от 6.04.2015 г.

Данных о дате подписания акта приема-передачи и дате осуществления расчетов по договору купли-продажи выписка из ЕГРП не содержит.

Выводы:

1. Произведенное сопоставление не подтверждает соблюдение Кооперативом стандартного и неправомерного условия п. 2.3 договоров займа, предусматривающего перечисление средств после регистрации перехода права собственности на приобретенное жилое помещение и обременения в пользу кооператива. Во всех трех случаях денежные средства были перечислены на банковский счет заемщика либо до, либо в день внесения регистрационной записи в ЕГРП.

2. Во всех случаях даты фактического перечисления средств расходятся с датами заключения договора займа. Кооперативу следует исчислять срок договора займа, период начисления процентов, период, на который наложено ограничение (обременение) права со дня фактического перечисления средств на банковский счет заемщика, а не от даты заключения договора.

3. Обременение от 1.04.2015 г. по договору займа № Д3-0000031 от 24.03.2015 г. зарегистрировано безосновательно, поскольку в этот день договор целевого займа еще не был фактически заключен и не возникли основания для ее ипотечного обременения в силу ст. 69.1 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Раздел В. Анализ информации о движении средств по 51 счету.

Из представленного кооперативом журнала проводок по 51 счету выявлено:

1. 12.05.2015 года кооперативом был перечислен заем __ в сумме 453 100 руб. по договору займа ДЗ-0000105 от 16.04.2015 г. На следующий день, 13.05.2015 г., __ (очевидно сын)  перечислил на счет кооператива 370 тыс. руб. в форме личных сбережений (в журнале проводок неправомерно применен термин «вклад») по договору ДВ-0000103 от 12.05.2015 г.  

2. 12.05.2015 года кооперативом был перечислен заем __ в сумме 453 100 руб. по договору займа ДЗ-0000114 от 21.04.2015 г. На следующий день, 13.05.2015 г. __ (очевидно отец)  перечислил на счет кооператива 370 тыс. руб. в форме личных сбережений (в журнале проводок неправомерно применен термин «вклад») по договору ДВ-0000104 от 12.05.2015 г.

3. 20.05.2015 года кооперативом был перечислен заем __ в сумме 453 100 руб. (по договору займа 0000113 от 21.04.2015 г.). На следующий день, 21.05.2015 г. __ (очевидно отец)  перечислил на счет кооператива 370 тыс. руб. в форме личных сбережений (в журнале проводок неправомерно применен термин «вклад») по договору ДВ-0000123 от 20.05.2015 г.

Все описанные операции были совершены между близкими родственниками, признаваемыми таковыми в соответствии со ст. 14 Семейного Кодекса РФ.

Во всех случаях, передача кооперативу личных сбережений осуществлялась на следующий день после перечисления заемных средств.

Во всех случаях сбережения передавались в одинаковых суммах по 370 тыс. руб.

Представленный кооперативом журнал проводок изобилует перечислением на счет кооператива других сбережений по 370 тыс. руб. другими пайщиками. Однако из-за различия в фамилиях, невозможно установить связь между пайщиками сберегателями и заемщиками. 

Выводы:

1. Одинаковые суммы сбережений, дата их перечисления на следующий день после получения займа лицом, состоящим в родственных отношениях с заемщиком, косвенно  доказывают, что кооператив ограничивает, таким образом, возможность распоряжения средствами предоставленного им займа по целевому назначения, фактически сохраняя часть этих средств в форме личных сбережений, которые будут возвращены после погашения ПФР обязательств по предоставленному займу.

2. Разница между суммой предоставленного займа и переданными кооперативу личными сбережениями в 83,1 тыс. руб., это очевидно процентное вознаграждение которое кооператив намерен оставить за собой после погашения займа. При этом, исходя из объявленной процентной ставки в 14, 508% годовых, сумма причитающихся процентов за сто восемьдесят дней составит 32 417 руб. Вероятно разницу в 50683 руб. кооператив рассчитывает получить в форме членских взносов или иных по статусу платежей. Однако п. 7, ст. 10 Закона № 256-ФЗ не предусматривает возможность направления средств материнского (семейного) капитала на погашения иных платежей, кроме суммы основного долга и процентов по займу.

Указанные выводы сделаны по косвенным основаниям, но свидетельствуют о наличии оснований для квалификации упомянутых договоров займа, как мнимых сделок. Для их подтверждения или опровержения следует запросить у кооператива следующую информацию:

1. Копии договоров займа №№ ДЗ-0000105 от 16.04.2015, ДЗ-0000114 от 21.04.2015 г., ДЗ-0000113 от 21.04.2015 г. и договоров сбережений ДВ-0000103 от 12.05.2015 г., ДВ -0000104 от 12.05.2015 г., ДВ-0000123 от 20.05.2015 г. с указанными лицами.

2. Копии справок о состоянии  задолженности по договорам займа №№ ДЗ-0000105 от 16.04.2015, ДЗ-0000114 от 21.04.2015 г., ДЗ-0000113, представленные в ПФ для получения возмещения за счет средств материнского (семейного) капитала.

3. Документы, подтверждающие перечисление ПФ средств в погашение обязательств по указанным договорам займа и возврата сбережений по указанным договорам.

4. Документы, подтверждающие уплату пайщиками __, __, __ процентов, членских и иных взносов в период членства в кооперативе. 

Запрашиваемые документы направить по электронной почте в семидневный срок с последующим направлением в адрес СРО заверенных Директором кооператива копий на бумажных носителях.

В случае, если ПФ еще не перечислил средства в погашение задолженности по предоставленным займам, копии соответствующих документов представить по мере их поступления.

Председатель комиссии
Т.В.Кирпиченкова

Секретарь
Н.В.Тарасова

 

Скачать: