АКТ от 26.08.2017г. по результатам внеплановой камеральной проверки КПК «СВОЙ ДОМ»

                                                                                        г. Смоленск

Во исполнение приказа директора СРО «Содействие» от  № 25/Проверка от 26.07.2017, Контрольной комиссией в составе:

Председателя Т.В. Кирпиченковой 

и членов:

Н.В. Тарасовой, Е.В. Семеновой

при участии руководителя структурного подразделения, осуществляющего контроль за деятельностью участвующих в СРО «Содействие» кредитных кооперативов, Степченкова А.В. и консультанта, курирующего обследуемую организацию, Кредитный потребительский кооператив «СВОЙ ДОМ» (ИНН 3906105745, ОГРН 1033902802548, юридический адрес: 236022, г. Калининград, ул. Космонавта Леонова, д. 8, учтённый в реестре за № 028), проведена внеплановая проверка.

Проверка инициирована в связи с обращением Савчук Елены Михайловны в СРО «Содействие» о нарушении КПК «СВОЙ ДОМ» законодательства о кредитной кооперации, в части взимания с пайщиков незаконных денежных сборов.

В рамках проверки у кооператива были запрошены следующие документы:  документы, оформляющие отношения членства в кооперативе Савчук Е.М.; документы, оформляющие участие Савчук Е.М. в накопительно-заёмной части программы по улучшению жилищных условий; Правила участия пайщиков в накопительно-заёмной части программы по улучшению жилищных условий; копия договора передачи личных сбережений и паевого взноса, а также дополнительные соглашения к договору (если имеются) Савчук Е.М.; копию договора займа на улучшение жилищных условий № 0037/17; информацию о пайщиках, ожидающих выдачу займов в Кооперативе, принципах формирования такой очереди, а также о причинах приостановления выдачи займов; копии иных материалов, характеризующие отношения Кооператива с Савчук Е.М; объяснения по обстоятельствам, изложенным в жалобе Савчук Е.М.; пояснения по факту истребования Кооперативом у Савчук Е.М. дополнительной оплаты «юридической экспертизы» в размере 20 000 рублей; документы, подтверждающие необходимость внесения Савчук Е.М, целевого взноса в размере 15 000 рублей и основания его начисления.

Дополнительно запрашивались: копия договора залога, с отметкой Росреестра о регистрации, расчёт первоначального членского взноса для Савчук Е.М., пояснение о целях уплаты первоначального членского взноса для Савчук Е.М., обоснование установленных Правлением кооператива величин от 15 000 до 30 000 первоначального членского взноса, копия протокола заседания комитета по займам о рассмотрении заявления о выдаче займа других пайщиков, участвующего в заёмно-сберегательной программе, анализ финансовой нагрузки на одного пайшика при заключении договора займа (с указанием всех взносов и платежей, вносимых одним пайщиком при заключении договора займа).

В ходе проведения проверки установлено следующее.

1. Савчук Е.М. является пайщиком КПК «СВОЙ ДОМ» с 18.12.2014г.

2. При вступлении Савчук Е.М. в Кооператив с ней были заключены договора «Об участии физического лица в КПК «СВОЙ ДОМ» и Договор о передаче личных сбережений и паевого взноса № 0259/14.

За всё время членства Савчук Е.М. в Кооперативе с нею были заключены следующие договора:

- о передаче личных сбережений (вклад с удержанием) от 16.06.2015 № 0090/15 на сумму 400 000 рублей и паевого взноса на сумму 50 000 рублей под 18% годовых, на срок 6 месяцев, (сумма компенсации 36 000 рублей);

- о передаче личных сбережений (вклад с удержанием) от 16.06.2015 № 0090/15 на сумму 360 000 рублей и паевого взноса на сумму 40 000 рублей под 17,78% годовых, на срок 9 месяцев, (сумма компенсации 48 006 рублей).

- о передаче личных сбережений и паевого взноса (улучшение жилищных условий) № 0259/14 от 18.12.2014 на сумму 1 040 000/200 00 рублей;

- договор потребительского займа (поручительство) № 0067 от 09.10.2015 на сумму 300 000 рублей под 8,314% годовых на срок 36 месяцев;

- договор займа на улучшение жилищных условий № 0037/17 от 01.06.2017 на сумму 1 000 000 рублей на срок 60 месяцев под 6.46% годовых;

- договор об участи физического лица в КАК «СВОЙ ДОМ» (основной договор) от 18.12.2014.

3. По окончании Договора о передаче личных сбережений и паевого взноса № 0259/14 от 18.12.2014, согласно заявлениям Савчук Е.М. от 16.06.2015, кооператив перевел ее личные сбережения на два договора вклада. Денежные средства в сумме 450000 рублей на Договор вклада № 0090/15 от 16.06.2015 на срок 6 месяцев с выплатой процентов по ставке 18% годовых. Денежные средства в сумме 400000 рублей на Договор вклада № 0091115  от 16.06.2015 года на срок 9 месяцев с выплатой процентов по ставке 17,78 % годовых.

По окончании договоров № 0259/14 от 18.12.2014 № 0090/15 от 16.06.2015 и денежные средства с начисленными процентами были выплачены пайщице Савчук Е.М., согласно ее личным заявлениям путем безналичного перечисления на ее счет. Остаток ее личных сбережений с Договора передаче личных сбережений и паевого взноса № 0259/14 от 18.12.2014 г. в сумме 450000 рублей был ей возвращен  в наличной форме.

4. В своём объяснении Кооператив пояснил следующее:

4.1. По недокументированным данным Савчук Е.М. выбрала к приобретению строящийся объект недвижимости, который в момент бронирования невозможно было оформить в качестве залога и обеспечения возврата займа (ввиду отсутствия необходимых документов  у застройщика), в связи с чем она под свою ответственность внесла личные сбережения в качестве оплаты по предварительному договору с застройщиком. До момента оформления застройщиком строящегося объекта недвижимости кооператив не имел технической возможности выдачи займа ввиду отсутствия обеспечения возврата займа со стороны Савчук. Е.М.. Договор купли-продажи доли в праве на дом и земельный участок Савчук Е.М. оформила в 2017 году.

4.2. Савчук Е.М.  01.06.2017 года подала заявление на получение займа в размере  1000000 рублей под залог доли в праве на земельный участок  и жилой дом, которое было рассмотрено  комитетом  по займам (Протокол  № 0037/17 от 01.06.2017 г.). На основании  поданного заявления был заключен договор займа № 0037/17 от 01.06.2017 г. Согласно договора займа, заемные денежные средства в размере  10 000 рублей были переведены на счет Савчук Е.М. в течение 2-х банковских дней с момента подачи документов  на  регистрацию,  а  заемные  денежные  средства   в   размере   990000   рублей будут перечислены  на ее расчетный  счет до  01.09.2017 года.

4.3. После регистрации Дополнительно соглашения к Договору купли-продажи доли  жилого  дома  и доли земельного участка, согласно которым на основании Договора займа № 0037117 от 01.06.2017 была зарегистрирована ипотека недвижимости в пользу КПК «Свой дом», Савчук Е.М. была обязана исполнить свои обязанности пайщика кооператива, изложенные в Финансовых продуктах КПК «Свой дом» п.1.1., Величинах взносов, связанных с членством в  КПК «Свой дом» (утв. Протоколом Правления № 0112/2011 от 25.12.2011 г.). Положения данных  внутренних нормативных документов соответствуют условиям Устава кооператива и были хорошо известны Савчук Е.М.. Факт ознакомления подтвержден ее личными подписями под  заявлением  о вступлении, Договором об участии физического лица в КПК «Свой дом» и заявлениями о предоставлении  ей займов.

Однако впоследствии Кооператив поясняет, что Савчук Е.М. заключила Договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка от  28.04.2016 без ипотеки в пользу кооператива, с ипотекой в пользу продавца. Потом, после регистрации указанного договора 05.04.2017 г., было подписано Дополнительное соглашение № 1 к указанному договору от 01.06.2017 г., содержащее условия ипотеки объектов недвижимости, ранее приобретенных в собственность Савчук Е.М., в пользу КПК «Свой дом». Копия Договора купли-продажи с отметками о регистрации и ипотекой в пользу застройщика в кооперативе имеется, а копии дополнительного соглашения № 1 от 01.06.2017, с отметками о госрегистрации,  предъявленного Савчук Е.М. работникам кооператива, в кооперативе нет.

4.4. По мнению Кооператива, Савчук Е.М. уклоняется от исполнения своих обязанностей пайщика, о которых она давно знает,  и ставит под угрозу  исполнение  кооперативом  условий договора займа № 0037/17 от 01.06.2017 г., т.к. и кооперативу и ей хорошо известно, что при наличии задолженности по взносам, кооператив не может выдать ей такой существенный займ, как 1 000 000 рублей, рискуя средствами ФФВП.

После перевода кооперативом части заемных денежных средств по договору займа № 0037117 от 01.06.2017 г. в размере 10000 рублей, Савчук Е.М. отказалась оплачивать целевой членский взнос в размере 15000 рублей. В связи с чем, кооператив был вынужден направить в ее адрес письмо с предложение уплатить единовременный целевой членский взнос в размере 15 000 рублей (исх. № 107-17 от 03.07.2017). Савчук Е.М. на данное письмо ответила несогласием с предъявленными требования (вх. № 14/17 от 14.07.2017), в ответ кооператив разъяснил Савчук Е.М. о полном соответствии сумм уплаченных взносов условиям заключенных договоров, об отсутствии переплат со стороны заёмщика, а также напомнил об обязанности уплаты единовременного целевого членского взноса, обусловленного членством в кооперативе (исх. № 121/17 от 25.07.2017)

4.5. В своей пояснительной записке Кооператив произвёл запрошенные расчёты, из которых видно следующее:

Расчет первоначального членского взноса и ежемесячных членских взносов.

В договоре об участии физического лица в КПК «Свой дом»  в п. 1.6.2. указана общая сумма, порядок расчета и порядок внесения. Общая сумма - 104000 рублей. Величина 8% от суммы планового займа. Формула: Плановая сумма займа умножить на 8 процентов. Расчет 1300000х8%=104000 рублей. Таким образом, Савчук Е.М. внесла первоначальный членский взнос и ежемесячные членские взносы с целью получения займа в размере 1300000 рублей.

По ее заявлению, сначала с ней был заключен Договор займа № 0067 от 09.10.2015 г на сумму  300000 рублей. Таким образом, первоначальный членский взнос в размере 24000 рублей (300000х8%=24000) оплаченный ею ранее был зачтен на этот договор.

Первоначальный членский взнос и ежемесячные членские взносы общей суммой 80000 рублей (1000000х8%=80000) были зачтены на Договор займа № 0037/17 от 01.06.2017.

Цель первоначального членского взноса.

Это финансирование уставной деятельности кооператива. Денежные средства, вносимые  пайщиком в целях формирования сметы расходов, за счет которой финансируется уставная деятельность кооператива, как некоммерческой организации. Обязанность внесения членских взносов распределяется между активными пайщиками, пропорционально объемам, срокам и интенсивности потребления ими услуг финансовой взаимопомощи. Членские взносы не возвращаются при прекращении пайщиком членства в кооперативе.

Правление Кооператива установило целевые дополнительные членские взносы по заемно-накопительным программам, которые пайщики уплачивают в случае, когда в качестве обеспечения возврата займа пайщик предлагает в залог (ипотеку) объект жилой недвижимости. В данном случае кооператив выполняет правовую проверку объектов недвижимости, анализ, корректировку и подготовку договоров, и, при необходимости, сопровождение сделки в регистрационных органах. Администрация кооператива, в процессе текущей работы, в зависимости от вида объекта и объема работ, вправе рассчитывать дополнительный членский взнос в пределах указанных величин (15000-30000 рублей за один объект). По накопительно-заемным программам кооператив устанавливает минимальные ставки компенсации и членских взносов после получения займа, и не имеет финансовой возможности отнесения по данным договорам на свой счет расходов по правовой проверке объектов недвижимости, предлагаемым пайщиками в залог, а также подготовку и корректировку договоров, связанных с ипотекой и сопровождением сделок в рег.органах. Указанные расходы по другим накопительно-заемным программам кооператива отсутствуют (автозайм, потребительские цели).

В случае Савчук Е.М., правовая экспертиза проводилась многократно, в течение нескольких лет - весь период строительства и сдачи дома на земельном участке, долю которого в результате приобрела в свою собственность пайщица. Формально были приобретены два объекта: доля земельного участка и доля жилого дома. При этом, кооперативом для Савчук Е.М. была определена величина дополнительного членского взноса в минимальной величине – 15000 рублей.

Финансовая нагрузка на каждого пайщика до получения займа:

- первоначальный и ежемесячные членские взносы до получения займа ( п. 1.6.2.)

- единовременный взнос в Резервный фонд 1% (1.6.4.)

- в случае, когда в качестве обеспечения возврата займа пайщик предлагает в залог объект недвижимости – дополнительный единовременный целевой членский взнос в размере от 15000 до 30000 рублей.  С 2016 года кооператив указывает величину указанного взноса в Договорах об участии физического лица в КПК «Свой дом».

Обязательного страхования нет. Обязательных взносов в иные фонды нет.

В результате проверки контрольной комиссией установлено:

1. В договоре № 0090/15 о передаче личных сбережений и паевого взноса(вклад)   от 16.06.2015г. разделение сумм переданных личных сбережений на собственно личные сбережения и паевой взнос неправомерно. Вся сумма переданных Е.М. Савчук денежных средств определяет предмет договора передачи личных сбережений. На всю эту сумму распространяется условие платности, установленное п.2, ст. 30 Закона № 190-ФЗ. Следовательно, компенсация за использование личных сбережений должна была быть начислена и выплачена на всю сумму договора.

2. Нулевая ставка компенсации за использование личных сбережений по договору № 0259/14 от 18.12.2014, установленная п. 2.3, 2.4 противоречит условию платности размещения сбережений, установленному ч. 2, ст. 30 Закона № 190-ФЗ «О кредитной кооперации»: «…физическое лицо, являющееся членом кредитного кооператива (пайщиком), передает кредитному кооперативу денежные средства на условиях возвратности, платности, срочности».

3. Устав Кооператива в п. 6.2 устанавливает, что размер, порядок внесения и назначения паевых и иных взносов пайщика кооператива определяются «Положением о порядке формирования и использования имущества КПК «СВОЙ ДОМ». Пункт 1.6.1. Положения о порядке формирования и использования имущества КПК «СВОЙ ДОМ» определяет одним из источников формирования имущества и фондов Кооператива целевые членские взносы – денежные средства, вносимые членами кооператива добровольно или на условиях договоров, а также в случае, когда пайщику Кооперативом предоставлены сопутствующие нефинансовые услуги, предназначенные на компенсацию затрат Кооператива, связанные с ведение уставной деятельности, организацией и осуществлением целей и задач кооператива. Величина целевых членских взносов устанавливает Правлением кооператива. Целевые взносы вносятся единовременно.

Решением Правления КПК «СВОЙ ДОМ» от 25.12.2011 (протокол № 0112/25011) утверждены Финансовые продукты КПК «СВОЙ ДОМ». Пункт 1.1 описывает условия Социальной ипотеки, которой воспользовалась заявительница, где указано, что целевой членский взнос в размере от 15 000 до 30 000 рублей за один объект недвижимости уплачивается до получения займа. Администрация Кооператива, в процессе текущей работы, в зависимости от вида объекта и объёма работ, вправе рассчитать целевой членский взнос в пределах указанных величин.

Также размер целевого (дополнительного, единовременного) членского взноса устанавливается пунктом 2.4 «Положением о величинах взносов, связанных с членством в КПК «СВОЙ ДОМ»: паевых, членских, в резервных фонд и Политикой их применения в финансовых программах и отражения в договорах, заключенных между членами кооператива и Кооперативом, где говориться о том, что по заёмным и заёмно-накопительным программам, в случае, когда в качестве обеспечения возврата займа пайщик предлагает в залог (ипотеку) объект недвижимости, пайщики уплачивают единовременный членский взнос в размере от 15 000 до 30 000 рублей за один объект.

Пункт 3.17 Положения о порядке предоставления займов членам КПК «СВОЙ ДОМ» предусматривает условие, согласно которому рассмотрение заявления члена кооператива о выдаче ему займа по заёмной программе происходит при условии, в том числе,  внесения вступительных и первоначальных взносов в полном объёме.

Решением Комитета по займам КПК «СВОЙ ДОМ» от 01.06.2017 (протокол № 003/17) Савчук Е.М. была одобрена выдача займа на улучшение жилищных условий при условии внесения пайщицей Единовременного целевого членского взноса (передача в залог объекта недвижимости) в суме 15 000 рублей.

Законом № 190-ФЗ установлены виды взносов, которые должен вносить пайщик при вступлении и в период членства в кооперативе:

- Вступительный взнос – в случае, если это предусмотрено Уставом;

- Паевой взнос;

- Членский взнос – в случае, если это предусмотрено Уставом.

- Дополнительный взнос (дополнительный членский взнос), вносимый пайщиками по решению Общего собрания для покрытия убытков и задолженности по неисполненным кооперативом обязательствам.

Таким образом, никаких иных («целевых», «взносов в резервный (страховой) фонд» и пр.) закон не предусматривает. Обязанность внесения таких взносов может быть оспорена в суде, как не предусмотренная законодательством.

В случае, формирования целевых фондов за счет вносимых пайщиками целевых взносов их следует определять как «паевой» или «членский» с указанием целевого назначения.

Определяя целевое назначение членских или паевых взносов, следует иметь в виду, что в соответствии и с п.1 ч. 2 ст. 251 НК РФ они относятся  к «целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности» и не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Но, как средства целевого финансирования эти взносы должны быть использованы по целевому назначению. В противном случае, в соответствии с ч. 14 ст. 250 НК РФ они будут отнесены в состав внереализационных доходов и включены в состав налогооблагаемой прибыли.

Условие п. 1.6.9 договора об участии физического лица в КПК «Свой дом» от 18.12.2014 г., заключенного  с Е.М. Савчук, предусматривает, что член кооператива «оплачивает выполнение полной правовой экспертизы….» несет очевидные признаки навязанной услуги. Указанное условие является неправомерным и его не исполнение не является основанием для отказа в предоставлении займа Е.М. Савчук.

3. Нарушение действующего законодательства в содержании договоров, заключённых с Савчук Е.М. в Кооперативе «СВОЙ ДОМ»:

a)         Не понятен предмет такого договора. Участие пайщика в кооперативе возникает на условиях членства, а не на условиях договора.

b)         П.1.5 противоречит названию договора, оговаривая, что его предметом является не членство пайщика в кооперативе, а участие в программе «Социальная ипотека». В таком случае, условие п. 1.4 утрачивают смысл, поскольку все взаимоотношения с пайщиком по участию в организуемой кооперативом ссудо-сберегательной программы могут устанавливаться только после его приема в кооператив.

c)         П.1.6.3, оговаривающий, что Кооператив не начисляет компенсацию за использование личных сбережений пайщика  противоречит условию платности размещения сбережений, установленному ч. 2, ст. 30 Закона № 190-ФЗ «О кредитной кооперации»: «…физическое лицо, являющееся членом кредитного кооператива (пайщиком), передает кредитному кооперативу денежные средства на условиях возвратности, платности, срочности».

d)        П. 1.6.8. устанавливающий обязанность страхования в уполномоченной страховой компании своей жизни и здоровья не соответствует законодательству.

•          Ч.7, 8, ст. 6 Закона № 190-ФЗ устанавливает страхования риска ответственности самого кооператива, но не обязанность пайщиков страховать свою жизнь и здоровье в пользу кооператива.

Как оговорено в письме Роспотребнадзора от 23.07.2012 N 01/8179-12-32 «О постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», «… сама возможность кредитной организации быть выгодоприобретателем по договору личного страхования гражданина в той ситуации, когда страховым случаем в таком договоре названо причинение вреда жизни или здоровью непосредственно страхователя-заемщика, выдаваемая за «меру по снижению риска невозврата кредита», даже при декларируемой вариативности в получении того же кредитного продукта без сопутствующей услуги в виде «добровольного» страхования жизни и здоровья, изначально не только не выглядит правомочной, но и содержит все признаки навязывания заемщику соответствующей услуги страховщика.

С учетом названных обстоятельств в каждом случае обременения страхованием кредитного договора с заемщиком необходима проверка всех факторов, сопутствовавших заключению как самого кредитного договора (в контексте соблюдения банком требований ст. 16 Закона о защите прав потребителей), так и договора личного страхования в пользу лица, не являющегося страхователем (статья 934 ГК РФ)».

•          В п. 4.1. «Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013» оговорено, что «Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора». Там же, в п. 4.2, устанавливается что «Требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования при заключении кредитного договора не основано на законе».

П.1.6.9. Аналогично – оплата правовой экспертизы сделки юридической службе кооператива или уполномоченной им компании несет признаки навязанной услуги.  Из п.9, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре» следует, что такие платежи обоснованы, если они «взимаются … за совершение банком действий, которые являются самостоятельной услугой, создающей для заемщика какое-либо дополнительное благо…». В данном случае. Очевидно, что юридическое сопровождение и оформление залога являются стандартными действиями кооператива, связанными с предоставлением и исполнением договора целевого ипотечного займа. Тем более, что при ипотеке возникающей в силу закона, никаких юридических действий кооператив предпринимать не должен.

3.1       Договор № 0259/14 о передаче личных сбережений и паевого взноса (Улучшение жилищных условий) от 18.12.2014 г.

e)         П. 1.1. В  силу ст. 807, 808, 810 ГК сумма займа является существенным условием договора займа – суть передачи личных сбережений. Смешение в одном договоре условий привлечения личных сбережений и инвестиционного объединения паевых взносов, создающих различные обязательства кооператива нерационально.

f)         П. 1.2 не соответствует закону. В Силу п. 4, ст. 123.1 ГК, кооператив. Как некоммерческая корпорация «…является собственником своего имущества». А по п.3, ч.1. ст. 25 Закона № 190-ФЗ, имущество кооператива формируется, в т.ч. и из привлеченных средств, т.е. личных сбережений пайщиков. Так что личные сбережений являются собственностью кооператива.

g)         П.2.1. Некорректен. По своему правовому смыслу договор передачи личных сбережений является разновидностью договора займа, а договор займа по п.1, ст. 807 ГК, «считается заключенным с момента передачи денег» займодавцем, а не с момента зачисления денег на р.с. Кооператива. Здесь вольно интерпретировано условие п.3, ст. 810 ГК, но оно касается погашения, а не предоставления займа.

h)         П.2.3, 2.4 противоречит условию платности размещения сбережений, установленному ч. 2, ст. 30 Закона № 190-ФЗ «О кредитной кооперации»: «…физическое лицо, являющееся членом кредитного кооператива (пайщиком), передает кредитному кооперативу денежные средства на условиях возвратности, платности, срочности».

i)          П.2.5 противоречит п.2 ст. 450 ГК не предусматривающей такого основания для одностороннего расторжения договора. Кооператив также не вправе удерживать сумму причиненного пайщиком ущерба по своему усмотрению. 

j)          Не понятно условие п. 3.3.2. Какое отношение к договору передачи личных сбережений имеет порядок покрытия административных расходов кооператива. В любом случае, административные расходы не могут влиять на исполнение кооперативом обязательств по возврату и выплате компенсации за использование личных сбережений.

k)         Раздел 4, устанавливающий обязательства пайщика по накоплению сбережений не устанавливает обязанность кооператива предоставить ему заем, а только право пайщика на получение такого займа. Соответственно, не определены сроки исполнения кооперативом обязанности по предоставлению займа.  

l)          П.7.3 содержит не соответствующее условию подсудности упоминание о членских взносах. 

3.2.      Договор займа № 0037/17 от 01.06.2017 г.

m)        П.1.3, редакционные замечания:

•          Компенсация уплачивается не за предоставление, а за пользование займом;

•          809 ст. ГК не содержит определения обязательства, как «Компенсация», а только «проценты». Применение не определенного законом платежа может быть оспорено заемщиком при судебном разрешении и споров. 

•          Компенсация (проценты) уплачиваются за пользование займов из фонда финансовой взаимопомощи, а не «за пользование фондом финансовой взаимопомощи».

n)         Условия п. 2.1. предусматривающее поэтапное перечисление средств после заключения договора займа противоречит:

•          Реальной природе договора займа, определенной п.1, ст. 807 ГК – «Договор займа считается заключенным с момента передачи денег».

•          Условию целевого использования средств займа на приобретение жилья, установленному  п.1.1, 4.3.1. договора, а в случае если  на погашение займа планируется направить средства материнского (семейного) капитала – п.1, ч.3, ст. 7 Закона № 256-ФЗ.

•          Правилу п.1, ст. 77 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», о возникновении ипотеки в силу закона после направления всей суммы займа на оплату по договору купли продажи жилого помещения. В противном случае жилое помещение будет находиться в залоге у продавца  (п.5, ст. 488 ГК).

 o)        П. 2.3. Редакционное замечание: Погашение все же осуществляется, а не уплачивается.

П. 2.5. А стоит ли делать дополнительное соглашение при досрочном частичном погашении займа? И уж точно нет смысла перерегистрировать запись об ипотеке в Реестре. Ведь в силу ст. 337 ГК, п. 2, ст. 3 Закона № 102-ФЗ «… ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества». То же предусмотрено и п. 3.2 договора.

p)         П. 2.5.1. – очередность погашения требований   не соответствует   установленной ст. 319 ГК.  Членский взнос вообще не является обязательством по договору займа и обязанность по его внесению не учитывается в составе обязательств по займу.

q)         П.2.6. Мораторий     по досрочному возврату займа вообще не может быть установлен кооперативом в силу абз.2, п.2, ст. 810 ГК.

r)         П.4.1.1. Обязательство предоставить заем не соответствует реальной природе договора займа, установленной п. 1, ст. 807 ГК. Это односторонне обязывающий договор, при заключении которого у заемщика возникает обязанность вернуть заем, а у Кооператива – право получить своим средства. 

s)         П.4.2.2. Обязанность по уплате членских взносов и взносов в страховой фонд не является обязательством по договору займа. Эти платежи могут указываться в договоре справочно, а обязательства по их внесению должны оформляться отдельным соглашением или следовать их внутренних нормативных документов. 

t)         П.4.2.11. Условие об одновременном применении санкций в виде пени и целевых взносов в резервный фонд спорно за одно и то же нарушение исполнения обязательства.

u)         П.5.1. Условие противоречит п.1, ст. 807 ГК. Договор вступает в силу «с момента передачи денег». И если деньги передаются траншами, то следует заключать два договора.

v)         П.6.1.* сомнителен, поскольку предусматривает возможность взыскания процентов, предусмотренных ст. 395 ГК одновременно с неустойкой. Толкование, допускавшее  возможность одновременного применения неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, ранее содержавшееся в п.6, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» исключено из актуальной редакции Постановления.

Как определено п. 42 Постановления Пленума ВС от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», «Если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, … то положения п.1, ст. 395 не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка…, а не проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.

w)        П.6.2. Условие о целевых взносах не является предметом договора займа. Целевые взносы вообще не предусмотрены законом № 190-ФЗ, в качестве платежей, которые пайщик обязан осуществлять по условиям членства в кооперативе. То обстоятельство, что упомянутые взносы начисляются на сумму займа, вызывает ассоциации с неправомерным односторонним повышением процентной ставки (причем на стартовый баланс). Как следует из определения Верховного Суда РФ от 11.01.2017 N 304-ЭС16-18519 по делу N А27-15105/2015, «проценты за пользование кредитом по повышенной процентной ставке являются неустойкой».

x)         П.6.3. По существу, абз. 2 и 3 дублируют друг друга и общую норму ст. 811 ГК.

y)         П.6.4. Предусмотренная очередность зачета не соответствует ст. 319 ГК. Как разъяснено п.2, Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации»: «Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ)» .

z)         П.7.3, 7.3.1. Условие противоречит правилу исключительной подсудности, установленному ст. 30 ГПК.

В результате проверки выявлено, что договорная документация в кооперативе по ряду положений не соответствует действующему законодательству.

Т.В. Кирпиченкова – председатель

    _________________

Е.В. Семенова

    _________________

Н.В. Тарасова

    _________________

С актом ознакомлен, экземпляр акта получен:                           

Председатель правления КПК «СВОЙ ДОМ»

Гайшун Татьяна Геннадьевна                                                                              ________________

С выводами, содержащимися в акте, согласен/не согласен.

                                                                                              Ненужное зачеркнуть

Возражения по акту проверки на «____» л. прилагаются

Председатель правления КПК «СВОЙ ДОМ»

Гайшун Татьяна Геннадьевна                                                                             ________________